היטל השבחה

היטל השבחה הינו היטל שנגבה על ידי הועדות לתכנון בעקבות השבחה של המקרקעין הנובעת מאישור תכנית (תב"ע) המשפרת את המצב התכנוני הקודם, מאישור שימוש חורג ו/או הקלה שניתנים במסגרת בקשה להיתר.

ההיטל נדרש על ידי הועדה לתכנון בשני מצבים המוגדרים בחוק התו"ב כמימוש והם או במכר כאשר בעל הזכויות מעונין להעביר את זכויותיו לקונה ולקבל את אישור הועדה לטאבו או כאשר בעל הזכויות מעונין לבנות או לבצע שינוי או תוספת בניה ונדרש לקבל היתר בניה.

קיים הבדל בין מועד היווצרות ההשבחה לבין מועד המימוש:

בהקלה ובשימוש חורג המועד הקובע הוא מועד אישור הבקשה על ידי הועדה.

במכר יש פה מורכבות גבוהה יותר שכן לעיתים התכנית המשביחה היתה לפני 20 שנה אבל המימוש על ידי מכר הוא היום. השמאי נדרש בהתאם להלכת פמיני לאמוד את ההשבחה לפי הערכים שהיו לפני 20 שנה והועדה ממדדת אותם בהתאם למנגנון שנקבע בתוספת השלישית לחוק התו"ב ליום המימוש.

נושא היטל השבחה הפך להיות פקטור משמעותי בשיקוליו של המוכר (עפ"י החוק ההיטל חל על המוכר אך ניתן להתנות בהסכם על כך באופן מפורש) ויכול להתבטא במאות אלפי שקלים.

בעקבות פסק דין בבימ"ש העליון "נווה בנין" קיימת חשיבות גדולה לדווח על העסקה לועדה לתכנון מיד עם כריתת ההסכם. שכן נקבע בהלכה זו בשונה ממה שהיה בעבר כי מועד המימוש הוא יום המכירה וממועד זה הועדות נוהגות להשית ריבית פיגורים בשיעור של 9% עד ליום הדווח.
בכל ועדה קיימת מחלקה או בעל תפקיד המתעסק אך ורק בתחום זה, אליו עוברת הבקשה והוא מבצע בדיקה לעניין החבות (בד"כ מוציא את העבודה לשמאי מקרקעין חיצוני הנמנה על רשימת שמאי הועדה).
שמאי הועדה מקבל את החומר הרלוונטי וניגש לסביבת הנכס ומוציא חוות דעת.
לחוות הדעת מצרפת הועדה דף חיוב המפרט את ההצמדה מהיום הקובע וכן פירוט של הדרכים להשיג על הקביעה.

בעקבות תיקון 84 לחוק התו"ב לרשות בעל הזכויות עומדים 45 יום להגיש השגה. ההשגה יכול שתיועד לועדה מיוחדת לענין היטל השבחה שבראשה עומד עו"ד מנוסה הבקיא בתחום התכנון והבניה בכלל ובהיטל השבחה בפרט. בדרך כלל ההשגה הינה על עצם החיוב, או שילוב כאשר לוועדה עומד לעזר שמאי מייעץ.
או השגה בפני שמאי מכריע שדן על גובה החיוב. כל התנהלותו של השמאי המכריע ושכר טרחתו נקבעו בתיקון 84 ובתקנות מיוחדות שנקבעו לשם כך.
בשל מורכבות החישובים, המועדים הקובעים, פטורים ומצב עובדתי ומשפטי שונה שהסתמך עליו שמאי הועדה לעיתים קיימים פערים משמעותים ביותר בין הצדדים.

משרדינו מתמחה בתחום והצליח להגיע להפחתות היטלים משמעותיות שקיבלו פירסום, בין היתר:

• דרישת היטל השבחה לאולם אירועים בעקרון 2000 שהתחילה מ- 1,860,000 ₪ והופחתה לכ- 400,000 ₪ (שמאי מכריע).
• הפחתת היטל השבחה בצומת עד הלום לתחנת תידלוק מ- 1,300,000 ₪ לאפס (ועדת ערר)
• לאחרונה הפחתה של כ- 250,000 ₪ היטל השבחה להקלות באזור תעשיה הצפוני אשקלון לאפס (שמאי מכריע).